הנדל״ן בארה״ב מושך אליו משקיעים זרים, כולל ישראלים, מזה מספר שנים, בין השאר בזכות המצב הכלכלי המקומי ההולך ומשתפר, הריביות הנמוכות והיסודות התומכים בצפי לתזרים מזומנים ולנכסים בעלי ערך.
יחד עם זאת, השינוי שחל במערך המיסוי האמריקאי, העברת החוקים: Tax Cuts ו-Jobs Act (TCJA), חשפה את המשקיעים הזרים, שלא היו מוכנים לכך, לאפשרות שיחמיצו הזדמנויות חשובות לתכנון המס בגין ההשקעות שלהם בנדל״ן בארה״ב.
הטיפ שלנו: דעו בפני מה אתם עומדים!
מהי אחריותו של בעל הנכס הזר בארה״ב?
כאשר זרים בארה״ב משכירים נכסי נדל״ן שנמצא בבעלותם, הם נדרשים לשלם מיסים על ההכנסות שלכם מנכסים אלה, בלי קשר למצב המס האישי שלהם ובין אם קיימת אמנת מס הכנסה בין מדינתם לארה״ב, או לא.
הגשת דוחות מס על בסיס ההכנסה המתקבלת מהשכרת נכס בארה״ב מחייבת את בעל הנכס להגיש מספר מסמכים, כולל טופס S-1042.
ניתן לנסות למקסם את ניכויי המס באופן משמעותי, על ידי שכירת שירותיו של רו״ח מומחה בתחום חוקי המס האמריקאים ובתחום החוקים הנוגעים למיסוי בינלאומי.
קחו בחשבון שטעות קטנה עלולה להוביל לביקורת מס הכנסה יקרה. לכן עדיף להשתמש בשירותיו של משרד רו״ח שיכול להציע לכם:
- רואה חשבון מנוסה שיבדוק את מצבכם כך שיהיה בטוח במאת האחוזים שהוא יכול לספק לכם תוצאות חיוביות משביעות רצון.
- איש מקצוע מומחה במיסוי בינלאומי, שיוכל להציע לכם פתרונות לענייני השקעות נדל״ן על ידי מינוף כל ניכוי וזיכוי מס שימזער את סכום המס שתידרשו לשלם. גם אם אתם מתכננים להרוויח אך ורק משכר הדירה, חשוב להתייעץ עם רואה חשבון המתמחה במיסוי בינלאומי כדי להבטיח שאתם מוגנים. אחרי הכול, עולם המיסוי הבינלאומי משפיע גם על משקיעים זרים בנדל״ן בארה״ב.
על שינוי המיסוי בארה״ב
תושבי חוץ בארה״ב – NRAs (Non-Resident Aliens), המשקיעים במדינה, נדרשים בדרך כלל לשלם מיסים רק על הכנסותיהם ממקורות מקומיים, כמו הכנסות מנדל״ן.
עבור משקיעים זרים, מסע הניווט בחוקי המס בארה״ב עלול להיות בוגדני למדי. האתגרים העיקריים שצריך לקחת בחשבון כוללים התמודדות עם מספר עצום של התחייבויות מס פוטנציאליות, אשר מסתמכות על מערכת כללים מורכבת מאוד המבוססת על גורמים שונים כמו:
- מעמד התושבות של בעלי הנכסים
- המבנה המשפטי של הבעלות על הנכסים
- סוג ההכנסה או אופי ההכנסה שהנכס מייצר עבור הבעלים
חקיקת ה-TCJA לאו דווקא הופכת את תהליך המיסוי לפשוט יותר. אדרבא, היא מדגישה את הצורך הנדרש ממשקיעים, שרוצים להצליח למזער את התחייבויות המס שלהם, להעריך מחדש את האסטרטגיות והמבנים הקיימים בהשקעות שלהם, ולבצע שינויים יעילים בהנחיית אנשי מקצוע מנוסים בתחום החשבונאות והמשפט.
מהם הסיכונים בהשקעה בנדל״ן בארה״ב?
השקעה בחו״ל תמיד דורשת זהירות רבה יותר. כאשר אתם רוכשים נדל״ן בארה״ב, או בכול מדינה זרה, אתם כפופים לחוקים המקומיים. על מנת להבין:
- כיצד לבנות את ההשקעות הזרות שלכם?
- כיצד לנהל את הנכסים שלכם?
- וכיצד להתמודד עם השלכות חוקי המס?
יהיה עליכם לבצע מחקר מעמיק לא רק על חוקי ארה״ב, אלא על החוקים המקומיים והמערכת המשפטית שחלים במדינה בה אתם מתכננים להשקיע (למשל, במיזורי או בצפון קרולינה). רק לאחר מכן תוכלו לדעת אם כדאי לכם להשקיע שם.
בנוסף, קחו בחשבון שתנודות המטבע מגדילות את הסיכון. כאשר אתם משקיעים בנכסים מעבר לים אתם צריכים להיות מודעים לסיכונים ששערי המטבעות מטילים על ההשקעות שלכם. למשל, אם ההשקעה שלכם מכפילה את שוויה אבל השקל הישראלי עולה, יתכן שבסופו של דבר כל הרווחים שלכם יימחקו. אמנם, גם השקעה בנדל״ן בארץ כרוכה בסיכון, אבל היא לא מושפעת מהביצועים של הדולר בארה״ב מול השקל בישראל.
